我国的产业园区诞生于深圳蛇口工业区，之后各地开发区、高新园区便如雨后春笋般涌现，再到孵化器建设建设如日中天;而如今的产业新城、产业地产也呈现出风靡云蒸的发展态势。本篇文章从产业状态、建筑形态、服务特点这三个元素对产业园区的四个阶段进行简析。

1. 第一代产业园：工业

第一代产业园以中国最早的蛇口工业区为代表，是中国改革开放早期的产物，基本由政府主导建设，主要分布在沿海开放城市。园区以工业园区为主，产业起点低，以“三来一补”(即，“来料加工”、“来件装配”、“来样加工”，“补偿贸易”)的形式承接了中国香港、中国台湾、日本和韩国 的外来加工业务为主，是典型的劳动密集型园区。随后，各地陆续建设开发区，逐步由劳动密集型园区过渡到资金、技术密集型。随着众多跨国企业巨头进驻中国，中国产品的技术含量及生产工艺水平得以提升;天津经济技术开发区便是其中的一个典型代表。

到了21世纪初，开发区严重泛滥，在我国几乎任何一个县都能看到甚至多于一个的开发区。这个阶段的园区选址多为非中心城区，园区建筑基本上是单一的工业厂房，几乎没有什么配套措施，上下班时段常会出现“潮汐现象”。园区对外资企业实行格外优厚的贸易补偿政策和税收减免政策。

2. 第二代产业园：科技

在“科技是第一生产力”理念的号召下，第二代产业园区开始重视技术消化、技术革新，不再满足于技术含量较低的加工生产层面。

各地高新区、科技园的建设迫在眉睫，一些大学科技园悄然诞生。国家和地方均出台了科技产业扶持政策，成立了科技创业中心、留学生创业园等多种形式的孵化器，鼓励科研院所和大专院校的技术专家学者创立科技企业，同时重视技术转移与对接服务，有意识地解决产学研一体化和高新技术产业化问题。

这一阶段，不再是沿海城市的舞台，内陆省市中具有良好产业基础、人才储备和技术创新能力的城市开始崭露头角。武汉光谷、西安高新区等科技园区则是这一阶段的代表。同时，园区建设主体也逐渐由政府/管委会变成了具有政府背景的国有工业地产开发商，如张江高科和天津泰达等。而园区建筑也不再是单纯的“火柴盒”式厂房建筑外延与内部装潢都趋于讲究，满足科技研发、中介咨询、服务贸易等各类企业的多元化需求。餐饮、酒店、公寓等园区配套的商业业态也逐渐兴起。

3. 第三代产业园：新兴产业

随着中国经济从粗放式发展步入集约式发展，产业结构调整、产业升级换代成为时代主旋律。

产业园区的建设发展也与时俱进。高技术含量、高附加值、高产业带动性的战略新兴产业成为众多园区的主导产业，很多园区也有意识地打造产业链，力争形成产业聚集效应。

社会各界认识到公共服务平台的重要作用，它不仅是入园企业赖以成长的基础平台，也是园区运营实力的集中象征。各个园区大力加强公共服务平台建设，力求为企业提供技术、市场、管理、金融等专业领域的系统化服务。借鉴国外经验，提供发挥针对性、精细化公共服务功能的专业孵化器日益受到业界的关注。

与此同时，各个园区的商业配套得到显著改善，以苏州工业园为代表的一些产业新城颇具示范意义。各地园区也相继诞生一批明星企业、品牌企业，并逐步成为业内的领头羊，有的还抢滩登陆海外市场。园区投资建设主体也更加丰富，一批民营企业纷纷进入，产业地产日渐火爆的Loft空间(由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间)成为文化创意企业的至爱，办公别墅成为总部企业的新宠。

绿色园区的建设理念日渐兴起，不仅体现在园区环境建设、环境友好方面，还体现在园区产业定位在绿色、无污染产业，发展模式寻求绿色、可持续发展模式。

4. 第四代产业园：产业升级

(1) 扩展建设规模

考虑土地资源、地价成本、城镇化趋势，以及地产商储地倾向等原因，新产业园的选址，开发区、高新区扩地外迁大多选在城郊接合部，甚至在郊区、郊县。建设规模普遍较大，占地 1000 多亩、建筑面积 100 多万平方米的园区比比皆是，几百万平方米的产业新城也并不鲜见。

(2) 营造产业社区

本着科学规划、人性安排、可持续发展的原则，大型园区尤其是产业新城，在工业物业、办公写字楼、公寓住宅、商业配套与社会综合配套方面，统筹兼顾、协调发展，以产城一体的模式，形成(8+4)12 小时工作圈和 24 小时生活圈，物业、商业与产业三位一体、并驾齐驱。非“大而全”的中小产业园同样遵循产业社区的建设理念，不单提供生产作业场所，还提供办公配套、生活配套等必要设施，满足进驻企业的多元需求。

(3) 注重产业生态

无论多大规模的产业园区，产业始终是核心，产业园区的建设避免千园一面，紧密围绕区域资源禀赋、产业基础和长远规划，打造差异化、自给自足的产业园，构建具有自我特色的一两个核心产业链并形成产业集群。

在园区建设运营中，实施规划、建设、招商、运营的一体化操盘，有意识、有计划地建设园区发达的社会网络组织和专业化服务分工机制，通过产业关联打造一个类似生物有机体的产业群落、产业生态链。

(4) 强调多方共赢

第四代园区更加强调共赢理念，区域、产业园区和进驻企业共进共荣，取得三方共赢：①区域城市在 GDP(国内生产总值)、税收、产业聚集、人才就业等方面取得明显进步，区域产业结构进一步优化， 城市创新环境与创业氛围进一步改善；②产业园区投资商/运营商实现盈利，形成自己的商业模式与园区品牌，非地产性业务收入逐渐增加；③园区企业通过进入产业链，实现集群发展，在达成技术进步和实现产业化发展的同时，获取更多前沿理念和市场机会，树立企业品牌。